Dans le débat à la course de la présidentielle, la question du pouvoir d’achat face à la flambée des prix de l’énergie se pose. Préoccupation numéro un des Français, un sujet brûlant d’actualité avec la guerre en Ukraine et ses conséquences.
Une réponse peut être apportée pour les propriétaires d’un bien immobilier âgé entre 75 ans et 90 ans. LA VENTE EN VIAGER OCCUPÉ ou LIBRE de leur toit.
Contrairement à une transaction immobilière classique, une vente en viager s’effectue en deux temps. Le prix se compose d’un capital (appelé « bouquet ») versé le jour de la vente chez le notaire et d’une rente que le vendeur perçoit mensuellement jusqu’à son décès. Le bouquet représente, en général, de 30 à 40 % de la valeur vénale du bien (valeur d’estimation dans le cadre d’une transaction traditionnelle). Cette valeur est minorée dans le cas d’un viager occupé, puisque l’acheteur ne peut pas profiter immédiatement de son achat. La différence entre la valeur vénale et le bouquet sert de base à l’estimation de la rente. D’autres éléments, comme l’âge du vendeur, son sexe ou encore son statut matrimonial (versement de la rente sur deux têtes), entrent aussi en compte.
La vente est exonérée d’impôt sur la plus-value s’il s’agit de la résidence principale, mais est taxée sur la valeur vénale du bien s’il s’agit d’une résidence secondaire, après application d’un abattement pour durée de détention.
Le viager occupé est l’option préférée des vendeurs (même s’ils doivent consentir une décote sur le prix), en effet la quasi-totalité des viagers portent sur des biens occupés. Cela permet de rester chez soi jusqu’à son décès. Le vendeur bénéficie d’un droit personnel d’usage et d’habitation. Ce droit ne peut être ni vendu ni transmis à un tiers. Il n’existe plus de possibilité, si le vendeur quitte le logement, de le mettre en location. Il aura juste le droit de rester chez lui. Mais en cas de libération anticipée pour un départ en maison de retraite, la rente peut être majorée de 30 % si la libération intervient dans les 5 ans de la signature, de 25 % entre 5 et 10 ans et de 20 % au-delà.
Pour éviter que le pouvoir d’achat ne fonde comme peau de chagrin, il faut toujours insérer la clause, dans le contrat de vente en viager, d’indexation de la rente. C’est, en général, le taux d’inflation qui est retenu comme indice. Il faut également penser aussi à se protéger en cas de non-paiement. Pour cela, il faut faire inscrire un privilège de vendeur et insérer une clause résolutoire. Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité, le vendeur récupère la propriété de son logement sans rien devoir rembourser à son acheteur.
Enfin, ne pas oublier de prévoir la répartition des travaux entre le vendeur et l’acheteur. Comme le vendeur est titulaire d’un droit d’usage et d’habitation, il faut se référer à la ventilation prévue par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Au vendeur, la charge de l’entretien courant et des menues réparations, quand l’acheteur assumera les travaux et les réparations importants !
Avantage : Le vendeur a l’assurance de rester chez lui jusqu’à son décès, en ayant des charges en moins et en tirant une liquidité de son bien immobilisé.
Inconvénients : La rente est soumise à l’impôt sur le revenu, pour une fraction de son montant, variable en fonction de l’âge du vendeur lors du premier versement. Cette fraction est fixée à 70 % s’il a moins de 50 ans, à 50 % de 50 à 59 ans, à 40 % de 60 à 69 ans et à 30 % au-delà de 70 ans.
Ce mode d’acquisition de la propriété s’adresse plutôt aux personnes qui souhaitent faire des placements financiers à moyen ou long terme sans risque. La pierre étant considérée comme une valeur refuge. Le viager existe depuis le Moyen Âge mais est peu développé car a mauvaise presse en France. Il ne faut pas voir dans le viager uniquement un pari sur la mort du vendeur mais un moyen d’accompagner dignement une personne âgée jusqu’au bout de sa vie. À cet effet, le viager pourrait être une réponse de la société civile au financement des retraites s’il venait à se développer sur tout le territoire, "en ville et à la campagne". Le problème du financement de la retraite n’est-il pas également un autre sujet de la campagne présidentielle ?
La vente en viager apparaît comme une réelle solution aux sujets du pouvoir d’achat et de la retraite !
Hélène LERAITRE
Spécialiste du viager
Gérante du cabinet France VIAGER
Date de mise à jour : 04/12/23Date de création : 13/04/22
